Fundamentos jurídicos
Bens móveis
- Não incide ISS: STF, súmula vinculante 31
Bens imóveis
- v. Fiança
- v. Protesto de letras e títulos
- Recursos
- recebidos somente no efeito devolutivo: Lei nº 8.245/1991, art. 58, V
Comentários
Contrato
No contrato de locação comercial, é preciso ficar atento com:
- prazo: é importante estabilidade para desenvolver o ponto, o padrão é fazer contratos por 5 anos;
- clausula de renovação compulsória: estabelecer a renovação automática do contrato, salvo se o locador informar 6 meses antes do vencimento que deseja retomar o imóvel;
- reformas: caso seja necessário reformar o imóvel é importante criar um documento (preferencialmente o próprio contrato) com a responsabilidade pelas despesas e o que será incorporado ao imóvel;
- registro no cartório de imóveis: registrar o contrato de aluguel no cartório de registro de imóveis, assim qualquer interessado no imóvel conhecerá antecipadamente os termos do contrato;
Clausulas penais
A Multa contratual incide somente sobre as parcelas do aluguel:
A multa contratual se aplica, tão-somente, sobre o valor de cada aluguel mensal, não incidindo sobre o montante dos encargos da locação, uma vez que o valor correspondente a eles se refere meramente à reposição enquanto o valor do aluguel se trata de parcela remuneratória (Apelação 2.0000.00.460141-2/000 TJMG. Pub. 14/05/2005. Rel. Alberto Aluízio Pacheco de Andrade)
Dividas do locatário
As dívidas do locatário com concessionárias não são transferidas para o proprietário do imóvel:
O responsável pelo pagamento do consumo de água é o consumidor, ou seja, a pessoa física ou jurídica, legalmente representada, que solicitar ao concessionário o seu fornecimento e assumir a responsabilidade pelo pagamento das faturas e demais obrigações legais, regulamentares e contratuais, independentemente de ser proprietário ou locatário do imóvel servido (Apelação Cível em Mandado de Segurança 2011.029523-2 Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Público do TJ/SC Publicação: 12/01/2012 Relator: Jaime Ramos).
Título executivo
Contrato de Aluguel é título executivo extrajudicial, inclusive as despesas acessórias previstas contratualmente[1]
Civil. Processual civil. Execução. Contrato de locação residencial. Cobrança de aluguéis, encargos atrasados e multa rescisória do contrato. Preliminar de incompetência dos juizados especiais rechaçada. Alegação de pagamento antecipado, não comprovada. Créditos do exeqüente comprovados documentalmente. Falta de embasamento nas alegações das executadas. Apelo improvido. Sentença mantida.
1. A celebração de contrato de locação implica que os compromissos assumidos pelo locatário possam ser cobrados. O direito do locador, contudo, estará vinculado ao que restar demonstrado em termos de crédito efetivo contra o locatário, podendo o juiz operar os decotes que entender necessários para estabelecer o perímetro dentro no qual os direitos do autor serão declaráveis contra o inquilino. 2. “as obrigações acessórias ao contrato de locação, tais como despesa com água, luz, multa e tributos, expressamente previstas no contrato, também estão compreendidas no artigo 585, iv, do cpc, legitimando a execução juntamente com o débito principal relativo aos aluguéis propriamente ditos” (resp 440.171-sp, relator ministro gilson dipp, stj – 5ª turma, julgado em 18/02/03). Rejeitada a preliminar de incompetência de jec para executar verbas relativas à rescisão do contrato de locação. 3. Nos contratos de locação sem garantia, ou de temporada, consoante artigo 20 da lei nº 8.245/91, é possível estipularem as partes o pagamento antecipado de aluguéis, entretanto, o contrato de locação do presente caso não prevê esse tipo de pagamento, bem como, a recorrente, em momento algum, comprovou que o pagamento era realizado de forma antecipada. 4. Por respeito aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da informação adequada e clara, aplicáveis a todas as fases e espécies de contrato, a locatária, por motivo pessoal e não previsto em lei, deu azo à rescisão contratual, ficando sujeita à incidência da multa prevista no pacto escrito, cláusula 09. Por ser um contrato regido pela lei civil, as cláusulas contratuais entabuladas entre as partes as colocam em igualdade de condições, afastando-se os privilégios de uma sobre outra. Assim, é devido o pagamento, ao locador, do aluguel vencido em 08/03/2007, e demais encargos referentes ao período em que a locatária residiu no imóvel, além da multa contratual prevista na cláusula 09, em face das condições estabelecidas entre as partes. 5. Correta a sentença do juízo de 1º grau que reconhece a procedência parcial do pedido, afastando alegações divorciadas da prova, ao mesmo tempo admitindo a necessidade de decote sobre o valor inicialmente pleiteado pelo autor, resultando em quantia cujo montante não é lícito impugnar, por ser coerente e se encontrar em consonância com a prova apurada pelo juízo monocrático. 6. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da lei nº 9.099/95. Honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação, mais custas processuais, a cargo das recorrentes (TJDF: Apelação Civel no Juizado Especial: ACJ 20070110762546. julg. 17/10/2008. Órgão: Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F. Relator: José Guilherme de Souza).