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Exclusão de condômino

É possível a exclusão de condômino que coloca em risco os demais condôminos, desde que respeitadas algumas regras:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO. MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES. RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO (Apelação Cível nº 957.743-1.  10ª  Câmara  Cível do TJ/PR. Jul. 13/12/2012. Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas).

Taxa de condomínio

A taxa de condomínio é devida, independentemente da utilização de benfeitorias ou áreas comuns:

Civil e Processual Civil – Ação de cobrança – Taxas condominiais – Responsabilidade pelo pagamento independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto das benfeitorias ou serviços oferecidos pelo condomínio – Natureza propter rem das dívidas condominiais – Ausência de impugnação aos cálculos apresentados pela parte autora – Preclusão – Sentença mantida.

1 – Estando previsto na Convenção de Condomínio que a loja, cuja propriedade pertence à ré, é parte integrante do condomínio, ostentando, assim, a condição de condômina, deve a mesma responder pelas dívidas condominiais, porquanto estas têm natureza propter rem, ou seja, o condômino tem obrigação de contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto das benfeitorias ou serviços oferecidos pelo condomínio, sobretudo quando as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias foram aprovadas em assembleia. 2 – Não tendo a ré se desincumbido do ônus de impugnar o valor da planilha apresentada pelo autor, na inicial, nos termos do art. 333, inciso II, do CPC/1973, opera-se a preclusão. 3 – Recurso improvido. Sentença mantida(Processo: Apelação Cível nº 20080710171479  Órgão Julgador: 4ª Turma Cível do TJ/DF Jul: 26/5/2011 Relator: Des. Arnoldo Camanho de Assis)

A obrigação de pagar o condomínio tem início com a entrega das chaves ao condômino, nesse sentido: Eresp 489647 STJ.

Prescrição

A cobrança de débitos condominiais prescreve em 5 anos, a contar do vencimento de cada parcela:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I DO CC⁄02.

1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/1973, rejeitam-se os embargos de declaração.

2. Na vigência do CC⁄16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177.

3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC⁄02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC⁄02.

4. Recurso especial parcialmente provido (REsp 1139030  Órgão Julgador: 3ª Turma do STJ Jul: 24/08/2011 Rel.: Min. Nancy Andrighi).

Referência

  1. foto: Campinas São Paulo 7 (zeafonso / stock.xchng)

Alienação em hasta pública

 

 

Comentários

O STJ já fixou o entendimento que as dívidas condominiais anteriores à alienação poderão ser quitadas com o valor obtido na alienação, cabendo ao arrematante o pedido da reserva do valor para o pagamento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO EM HASTA PUBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DÍVIDA NÃO MENCIONADA NO EDITAL. SUB-ROGAÇÃO SOBRE O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESERVA DE VALORES.

1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas.

2. Recurso especial provido.[1]

Referência

  1. Processo: REsp 1092605 / SP Órgão Julgador: 3ª Turma do STJ Publicação: 01/08/2011 Relator: Min. Nancy Andrighi