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Alienação em hasta pública

 

 

Comentários

O STJ já fixou o entendimento que as dívidas condominiais anteriores à alienação poderão ser quitadas com o valor obtido na alienação, cabendo ao arrematante o pedido da reserva do valor para o pagamento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO EM HASTA PUBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DÍVIDA NÃO MENCIONADA NO EDITAL. SUB-ROGAÇÃO SOBRE O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESERVA DE VALORES.

1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas.

2. Recurso especial provido.[1]

Referência

  1. Processo: REsp 1092605 / SP Órgão Julgador: 3ª Turma do STJ Publicação: 01/08/2011 Relator: Min. Nancy Andrighi

Benfeitoria

Comentários

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE MANTEVE A DECISÃO DE 1ª INSTÂNCIA QUE CONSIDEROU O VALOR ATUAL DA INDENIZAÇÃO REFERENTE ÀS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL – POSSUIDOR DE BOA-FÉ – ART. 1222 DO CÓDIGO CIVIL – LAUDO PERICIAL COLACIONADO AOS AUTOS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – DECISÃO MANTIDA. Considerando que a liquidação de sentença deve respeitar os limites definidos no decisum meritório do processo de conhecimento e, se nela restou definido que os agravados eram possuidores de boa-fé, tenho que agiu com acerto o magistrado a quo ao fixar o quantum indenizatório no valor da sua avaliação atual, respeitando a redação contida no artigo 1.222, do Código Civil. Recurso conhecido e improvido (AgRg em Agravo de Instrumento n. 2011.001690-4/0001-00 Org. julg. 3ª Turma Cível do TJ-MS Jul. 15.03.2011 Rel. Des. Oswaldo Rodrigues de Melo).

Condomínio

Campinas

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Exclusão de condômino

É possível a exclusão de condômino que coloca em risco os demais condôminos, desde que respeitadas algumas regras:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO. MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES. RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO (Apelação Cível nº 957.743-1.  10ª  Câmara  Cível do TJ/PR. Jul. 13/12/2012. Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas).

Taxa de condomínio

A taxa de condomínio é devida, independentemente da utilização de benfeitorias ou áreas comuns:

Civil e Processual Civil – Ação de cobrança – Taxas condominiais – Responsabilidade pelo pagamento independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto das benfeitorias ou serviços oferecidos pelo condomínio – Natureza propter rem das dívidas condominiais – Ausência de impugnação aos cálculos apresentados pela parte autora – Preclusão – Sentença mantida.

1 – Estando previsto na Convenção de Condomínio que a loja, cuja propriedade pertence à ré, é parte integrante do condomínio, ostentando, assim, a condição de condômina, deve a mesma responder pelas dívidas condominiais, porquanto estas têm natureza propter rem, ou seja, o condômino tem obrigação de contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto das benfeitorias ou serviços oferecidos pelo condomínio, sobretudo quando as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias foram aprovadas em assembleia. 2 – Não tendo a ré se desincumbido do ônus de impugnar o valor da planilha apresentada pelo autor, na inicial, nos termos do art. 333, inciso II, do CPC/1973, opera-se a preclusão. 3 – Recurso improvido. Sentença mantida(Processo: Apelação Cível nº 20080710171479  Órgão Julgador: 4ª Turma Cível do TJ/DF Jul: 26/5/2011 Relator: Des. Arnoldo Camanho de Assis)

A obrigação de pagar o condomínio tem início com a entrega das chaves ao condômino, nesse sentido: Eresp 489647 STJ.

Prescrição

A cobrança de débitos condominiais prescreve em 5 anos, a contar do vencimento de cada parcela:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I DO CC⁄02.

1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/1973, rejeitam-se os embargos de declaração.

2. Na vigência do CC⁄16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177.

3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC⁄02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC⁄02.

4. Recurso especial parcialmente provido (REsp 1139030  Órgão Julgador: 3ª Turma do STJ Jul: 24/08/2011 Rel.: Min. Nancy Andrighi).

Referência

  1. foto: Campinas São Paulo 7 (zeafonso / stock.xchng)

Contrato de compra e venda

Fundamentos jurídicos

Comentários

Transferência de fundo de comércio: contrato de aluguel

RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. 1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos.2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação.3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica. 4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade. 6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico. 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais. 8. Recurso especial provido(Processo: REsp 1202077 Org. Julg. STJ Publ. 10/03/2011 Relator: Ministro Vasco Della Giustina).

Contrato de compra e venda de bem imóvel

A ausência do registro em cartório não invalida o contrato

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO POR FUNDAMENTO JURÍDICO DIVERSO DO ALEGADO NA PETIÇÃO INICIAL. JULGAMENTO EXTRA OU ULTRA PETITA . INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. ART. 257 DO RISTJ. CELERIDADE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONTRATO DE PERMUTA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. VALIDADE ENTRE AS PARTES.1. O provimento do pedido feito na inicial por fundamentos jurídicos diversos dos alegados pelo autor não implica julgamento extra ou ultra petita. O princípio da adstrição visa apenas a assegurar o exercício, pelo réu, de seu direito de defesa,de modo que é possível o acolhimento da pretensão por fundamento autônomo,como corolário do princípio da mihi factum dabo tibi ius, desde que não reflita na instrução da ação. Precedentes.2. Superado o juízo de admissibilidade, o recurso especial comporta efeito devolutivo amplo, o que implica o julgamento da causa e a aplicação do direito à espécie, nos termos do art. 257 do RISTJ, que procura dar efetividade à prestação jurisdicional, sem deixar de atender para o devido processo legal.3. O contrato particular de alienação de bem imóvel, ainda que desprovido de registro, representa autêntica manifestação volitiva das partes, apta a gerar direito se obrigações de natureza pessoal , ainda que restritas aos contratantes.4. O fato de o contrato de permuta de bem imóvel ainda não ter sido devidamente registrado em cartório, não confere a uma das partes a prerrogativa de desistir do negócio.5. Recurso especial a que se nega provimento (REsp 1195636 Org. Jul. 3ª Turma do STJ Pub. 27/04/2011 Relator: Ministra Nancy Andrighi).

Fiança

Fundamentos Jurídicos

Comentários

Exoneração dos fiadores

A transação e a moratória excluem o fiador, se este não anuiu com a negociação entre credor e devedor:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. TRANSAÇÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. PARCELAMENTO DA DÍVIDA. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE FIANÇA. EXONERAÇÃO DOS FIADORES.

1. A transação e a moratória, conquanto sejam institutos jurídicos diversos, têm um efeito em comum quanto à exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre o credor e o devedor (arts. 1.031, § 1º e 1.503, I, do CC de 1916). Assim, mesmo existindo cláusula prevendo a permanência da garantia fidejussória, esta é considerada extinta, porquanto o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos termos do art. 1.483 do CC de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do pactuado na avença original, com a qual expressamente consentiram. Inteligência da Súmula 214 do STJ.

2. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a realização de transação entre credor e devedor, sem anuência do fiador, com dilação de prazo para pagamento da dívida. Extinguiu-se, portanto, a obrigação do garante pela ocorrência simultânea da transação e da moratória.

3. Recurso especial provido ().

Hipoteca

Comentários

Em sua decisão, o ministro revelou que a penhora foi determinada tendo em vista que o imóvel foi dado em garantia hipotecária do negócio. Nesse sentido, Gilmar Mendes lembrou que o artigo 3º, inciso V, da Lei 8.009/90, afasta a impenhorabilidade do bem de família nos casos de execução de hipoteca sobre imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou entidade familiar. [1]

Referência

  1. Processo: (AC) 2879 Org. julg. STF Pub. 26/05/2011 Rel. MIn. Gilmar Mendes. Com informações da AASP: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=9973

Locação

edificios

Fundamentos jurídicos

Bens móveis

Bens imóveis

Comentários

Contrato

No contrato de locação comercial, é preciso ficar atento com:

  • prazo: é importante estabilidade para desenvolver o ponto, o padrão é fazer contratos por 5 anos;
  • clausula de renovação compulsória: estabelecer a renovação automática do contrato, salvo se o locador informar 6 meses antes do vencimento que deseja retomar o imóvel;
  • reformas: caso seja necessário reformar o imóvel é importante criar um documento (preferencialmente o próprio contrato) com a responsabilidade pelas despesas e o que será incorporado ao imóvel;
  • registro no cartório de imóveis: registrar o contrato de aluguel no cartório de registro de imóveis, assim qualquer interessado no imóvel conhecerá antecipadamente os termos do contrato;

Clausulas penais

A Multa contratual incide somente sobre as parcelas do aluguel:

A multa contratual se aplica, tão-somente, sobre o valor de cada aluguel mensal, não incidindo sobre o montante dos encargos da locação, uma vez que o valor correspondente a eles se refere meramente à reposição enquanto o valor do aluguel se trata de parcela remuneratória (Apelação 2.0000.00.460141-2/000 TJMG. Pub. 14/05/2005. Rel. Alberto Aluízio Pacheco de Andrade)

Dividas do locatário

As dívidas do locatário com concessionárias não são transferidas para o proprietário do imóvel:

O responsável pelo pagamento do consumo de água é o consumidor, ou seja, a pessoa física ou jurídica, legalmente representada, que solicitar ao concessionário o seu fornecimento e assumir a responsabilidade pelo pagamento das faturas e demais obrigações legais, regulamentares e contratuais, independentemente de ser proprietário ou locatário do imóvel servido (Apelação Cível em Mandado de Segurança 2011.029523-2 Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Público do TJ/SC Publicação: 12/01/2012 Relator: Jaime Ramos).

Título executivo

Contrato de Aluguel é título executivo extrajudicial, inclusive as despesas acessórias previstas contratualmente[1]

Civil. Processual civil. Execução. Contrato de locação residencial. Cobrança de aluguéis, encargos atrasados e multa rescisória do contrato. Preliminar de incompetência dos juizados especiais rechaçada. Alegação de pagamento antecipado, não comprovada. Créditos do exeqüente comprovados documentalmente. Falta de embasamento nas alegações das executadas. Apelo improvido. Sentença mantida.

1. A celebração de contrato de locação implica que os compromissos assumidos pelo locatário possam ser cobrados. O direito do locador, contudo, estará vinculado ao que restar demonstrado em termos de crédito efetivo contra o locatário, podendo o juiz operar os decotes que entender necessários para estabelecer o perímetro dentro no qual os direitos do autor serão declaráveis contra o inquilino. 2. “as obrigações acessórias ao contrato de locação, tais como despesa com água, luz, multa e tributos, expressamente previstas no contrato, também estão compreendidas no artigo 585, iv, do cpc, legitimando a execução juntamente com o débito principal relativo aos aluguéis propriamente ditos” (resp 440.171-sp, relator ministro gilson dipp, stj – 5ª turma, julgado em 18/02/03). Rejeitada a preliminar de incompetência de jec para executar verbas relativas à rescisão do contrato de locação. 3. Nos contratos de locação sem garantia, ou de temporada, consoante artigo 20 da lei nº 8.245/91, é possível estipularem as partes o pagamento antecipado de aluguéis, entretanto, o contrato de locação do presente caso não prevê esse tipo de pagamento, bem como, a recorrente, em momento algum, comprovou que o pagamento era realizado de forma antecipada. 4. Por respeito aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da informação adequada e clara, aplicáveis a todas as fases e espécies de contrato, a locatária, por motivo pessoal e não previsto em lei, deu azo à rescisão contratual, ficando sujeita à incidência da multa prevista no pacto escrito, cláusula 09. Por ser um contrato regido pela lei civil, as cláusulas contratuais entabuladas entre as partes as colocam em igualdade de condições, afastando-se os privilégios de uma sobre outra. Assim, é devido o pagamento, ao locador, do aluguel vencido em 08/03/2007, e demais encargos referentes ao período em que a locatária residiu no imóvel, além da multa contratual prevista na cláusula 09, em face das condições estabelecidas entre as partes. 5. Correta a sentença do juízo de 1º grau que reconhece a procedência parcial do pedido, afastando alegações divorciadas da prova, ao mesmo tempo admitindo a necessidade de decote sobre o valor inicialmente pleiteado pelo autor, resultando em quantia cujo montante não é lícito impugnar, por ser coerente e se encontrar em consonância com a prova apurada pelo juízo monocrático. 6. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da lei nº 9.099/95. Honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação, mais custas processuais, a cargo das recorrentes (TJDF: Apelação Civel no Juizado Especial: ACJ 20070110762546. julg. 17/10/2008. Órgão: Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F. Relator: José Guilherme de Souza).

Referência

  1. Edificios. Foto: (José Antonio Bustamante /flickr)- CC BY-NC-SA 2.0

Permissão

Comentários

TJDF. Posse. Aquisição. Art. 1.208 do CC/2002. ‘Permissão’. No que consiste. Com insuperável autoridade, ensina J. M. CARVALHO SANTOS que “a permissão se verifica quando o proprietário ou outro qualquer titular de um direito sobre uma coisa concede a outrem praticar a utilização não exclusiva dela, sem que, portanto, renuncie seu direito e até segunda ordem” (CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO INTERPRETADO, Freitas Bastos, Vol. VII, 10ª ed., p. 74/75) [1].

Referencia

  1. Disponível em: http://www.cc2002.com.br/jurisprudencia.php?id=952 Acesso em: 09/12/2009

 

Posse

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Na posse, o elemento corpus não demanda, para sua caracterização, a apreensão física do bem. Esse elemento, em vez disso, consubstancia ‘o poder físico da pessoa sobre a coisa, fato exterior em oposição ao fato interior’ (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil). Consoante a doutrina de Ihering, a posse caracteriza-se pela visibilidade do domínio e é possível que ela tenha, historicamente, se iniciado pela ideia de poder de fato sobre a coisa, mas a evolução demonstrou que ela pode se caracterizar sem o exercício de tal poder de maneira direta. 6. O adquirente de imóvel que não o ocupa por um mês após a lavratura da escritura, com cláusula de transmissão expressa da posse, considera-se, ainda assim, possuidor, porquanto o imóvel encontra-se em situação compatível com sua destinação econômica. É natural que o novo proprietário tenha tempo para decidir a destinação que dará ao imóvel, seja reformando-o, seja planejando sua mudança. 7. Se na escritura pública inseriu-se cláusula estabelecendo constituto possessório, é possível ao adquirente manejar ações possessórias para defesa de seu direito. 8. Recurso especial conhecido e improvido (REsp 1158992 Org Julg. 3ª Turma do STJ Pub 14/04/2011 Rel Min. Nancy Andrighi).

Servidão

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TJMG. Servidão. Classificação. Aparentes, não aparentes, contínuas e descontínuas. Sílvio de Salvo Venosa, na obra citada (Direito Civil – Direitos Reais, v. 5, 3. ed., Atlas, 2003, p. 405/407), ao classificar as servidões, em especial no que diz respeito às aparentes e às não aparentes, contínuas e descontínuas, leciona que: “Importante distinguir as servidões aparentes das não aparentes. Essa distinção refere-se à exteriorização do direito real. As servidões aparentes manifestam-se materialmente, são perceptíveis à vista, como por exemplo, o aqueduto. Servidões não aparentes são as imperceptíveis, não visíveis, que não se manifestam por sinais externos, como no exemplo da servidão de não construir. A esse propósito, o Projeto n. 6.960/2002 acrescenta o § 1º ao art. 1.378, expondo que a constituição por usucapião e por destinação do proprietário somente pode ter como objeto as servidões aparentes. Não há como se estabelecer segurança jurídica nessas modalidades quanto às servidões não aparentes. Por isso, referido Projeto estabelece no § 3º que as servidões não aparentes só podem ser constituídas por contrato ou por testamento e com subseqüente registro no cartório do registro de Imóveis. Cumpre examinar em cada situação se a servidão deixa sinais visíveis para ser conceituada como aparente. A distinção é importante porque as servidões não aparentes, segundo o ordenamento de 1916, ‘só podem ser estabelecidas por meio de transcrição no Registro de Imóveis’ (art. 697). Vimos que o enfoque dado pelo Projeto referido tem a ver com esse aspecto. Há um enfoque mais atual que permite, atualmente, que se reconheça, em determinadas situações, a servidão não aparente antes do registro imobiliário. Somente as servidões aparentes podem ser adquiridas por usucapião, regra que está presente, aliás, no art. 1.379 do novo Código. A servidão de caminho poderá ser considerada aparente se deixar resquícios materiais, como marcas de rolamento no solo, pavimentação, sarjetas etc. Quanto à situação dos prédios, podem ser contínuas e descontínuas. Servidão contínua é a que, após estabelecida, persiste independentemente de ato humano, como ocorre com a de passagem de água. Descontínua é a que depende de atividade humana atual, como a servidão de trânsito e a de retirar água. Essas classificações combinam-se entre si, sendo importante saber da composição destas duas últimas categorias, tendo em vista conseqüências jurídicas específicas. Assim, a servidão pode ser contínua e aparente, com a de aqueduto; contínua e não aparente, com a de não abrir janela ou porta; descontinua e aparente, como a de caminho marcado no solo, e descontínua e não aparente, com a de caminho sem qualquer marca visível. A distinção dessas modalidades reveste-se de curial importância no que se refere à posse. Como acima referido, as servidões não aparentes apenas se constituem pelo registro imobiliário. Ademais, o art. 509 do Código de 1916 e o art. 1.213 do novo Código negam proteção possessória às servidões contínuas não aparentes, assim como às descontínuas, a menos que seus títulos provenham do possuidor do prédio serviente ou seus antecessores. Sílvio Rodrigues (1984:270) coloca em termos diretos a dicção legal para concluir: ‘as servidões contínuas e aparentes podem ser objeto de posse; as descontínuas e não aparentes não podem’ . O reflexo é importante em matéria de prescrição aquisitiva, portanto. Combinando-se o art. 1.213 (antigo, art. 509) com o fato de as servidões não aparentes só poderem ser estabelecidas por meio de registro, conclui-se que as servidões contínuas e aparentes, suscetíveis de posse, podem ser objeto de usucapião, conforme referido no art. 1.379 (antigo, art. 698). O que não é visível e materialmente demonstrável não pode ser objeto de posse”[1].

Referencia

  1. Acórdão: Apelação Cível n. 429.950-5, da comarca de Alvinópolis. Relator: Des. Dárcio Lopardi Mendes. Data da decisão: 15.04.2004.Disponível em:http://www.cc2002.com.br/jurisprudencia.php?id=957 Acesso em: 16/12/2009

Usucapião

Fundamentos jurídicos

Comentários

Bem público

A inexistência de registro imobiliário do bem não gera a presunção de terra devoluta (bem público):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. IMÓVEL URBANO. AUSÊNCIA DE REGISTRO ACERCA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO EM FAVOR DO ESTADO DE QUE A TERRA É PÚBLICA.

1. A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva.

2. Recurso especial não provido (Processo: REsp 964223/RN Órgão Julgador: 4ª Turma do STJ Publicação: 04/11/2011 Relator: Min. Luis Felipe Salomão).

Legitimado

O Espólio pode propor ação de usucapião, se o ente falecido já reunia os requisitos para usucapir a propriedade.

Prescrição aquisitiva (prazo)

Ação de usucapião extraordinária conexa com ação reivindicatória. Direito intertemporal. Hipótese excepcional. Aplicação do art. 2.029 do CC/2002. Presença dos requisitos essenciais para a declaração de prescrição aquisitiva. Posse com ânimo de dono, mansa e pacífica por longo lapso temporal. Prescrição configurada. Usucapião declarada. Nos casos previstos nos parágrafos únicos dos artigos 1.238 e 1.242 do Código Civil, aplica-se a norma de transição especial do art. 2.029 e não a regra geral do art. 2.028 daquele mesmo Código. Para que seja declarada a usucapião extraordinária em favor de quem eventualmente não possua justo título e boa-fé, é necessária posse mansa, ininterrupta e com ânimo de dano pelo lapso temporal exigido para a transferência de domínio pela prescrição aquisitiva. Agravo retido não provido e recurso provido (Apelação 0909523-83.2006.8.13.0027 ou 1.0027.06.090952-3/001 Org. jul. 10ª Câmara Cível do TJ-MG julg. 01/02/2011 rel. Des. Gutemberg da Mota e Silva).

Interpretação do artigo 2.029/CC:

Quanto ao argumento de que na maior parte do tempo de posse da recorrida vigia o Código Civil de 1916, devendo-se adotar para contagem do tempo o prazo de 15 (quinze) anos, não há como prosperar tal tese, sendo precisa a lição de Maria Helena Diniz em seu Código Civil Anotado, em comentário ao art. 2.029, senão vejamos: “Os prazos de usucapião extraordinária (de dez anos, se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo) e de usucapião ordinário (de cinco anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base em assento constante do registro próprio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a suam moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico) sofrerão, até dois anos após a entrada em vigor do novo Código, um acréscimo de dois anos, pouco importando o tempo transcorrido sob a égide do antigo Código Civil. Até 11 de janeiro de 2005, os prazos, no caso em tela, serão de 12 e 7 anos”. (Código Civil Anotado, 10ª ed., Saraiva/2004, p. 1478) (Apelação Cível n. 2007.003721-1. 3ª Câmara Cível do TJRN. Data da decisão: 31.07.2007. Relator: Des. João Rebouças)

 

Usufruto

Fundamentos jurídicos

Comentários

O ex-cônjuge que permanece residindo no imóvel que pertence aos filhos deve pagar aluguel (50% do valor do aluguel) para o cônjuge que deixou o lar comum:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL. POSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE UM DOS EX-CÔNJUGES, DE IMÓVEL PERTENCENTE AOS FILHOS. POSSIBILIDADE.

1.Pretensão originária formulada no sentido de que o ex-cônjuge que ocupa imóvel doado aos filhos, pague o equivalente a 50% do valor de locação do imóvel, pelo usufruto, em caráter exclusivo, do bem pertencente à prole.

2. O exercício do direito real de usufruto de imóvel de filho, com base no Poder Familiar, compete aos pais de forma conjunta, conforme o disposto no art. 1.689, I, do CC-02.

3. A aplicação direta do regramento, contudo, apenas é possível na constância do relacionamento, pois, findo o casamento, ou a união estável, no mais das vezes, ocorre a separação física do casal, fato que torna inviável o exercício do usufruto de forma conjunta.

4. Nessa hipótese, é factível cobrança do equivalente à metade da locação do imóvel, pois a simples ocupação do bem por um dos ex-consortes representa impedimento de cunho concreto, ou mesmo psicológico, à utilização simultânea pelo outro usufrutuário.

4 – Recurso especial não provido (REsp 1098864/RN 3ª Turma do STJ. Pub. 21/09/2012 Min. Nancy Andrighi).

Extinção de usufruto

Não há prazo específico para extinção do usufruto quando o imóvel não está em uso pelo usufrutuário:

4- O usufruto encerra relação jurídica em que o usufrutuário – titular exclusivo dos poderes de uso e fruição – está obrigado a exercer seu direito em consonância com a finalidade social a que se destina a propriedade. Inteligência dos arts. 1.228, § 1º, do CC e 5º, XXIII, da Constituição.

5- No intuito de assegurar o cumprimento da função social da propriedade gravada, o Código Civil, sem prever prazo determinado, autoriza a extinção do usufruto pelo não uso ou pela não fruição do bem sobre o qual ele recai.

6- A aplicação de prazos de natureza prescricional não é cabível quando a demanda não tem por objetivo compelir a parte adversa ao cumprimento de uma prestação.

7- Tratando-se de usufruto, tampouco é admissível a incidência, por analogia, do prazo extintivo das servidões, pois a circunstância que é comum a ambos os institutos – extinção pelo não uso – não decorre, em cada hipótese, dos mesmos fundamentos.

8- A extinção do usufruto pelo não uso pode ser levada a efeito sempre que, diante das circunstâncias da hipótese concreta, se constatar o não atendimento da finalidade social do bem gravado.

9- No particular, as premissas fáticas assentadas pelo acórdão recorrido revelam, de forma cristalina, que a finalidade social do imóvel gravado pelo usufruto não estava sendo atendida pela usufrutuária, que tinha o dever de adotar uma postura ativa de exercício de seu direito (REsp 1179259/MG 3ª Turma do STJ. Pub. 24/05/2013. Min. Nancy Andrighi).